Независимая оценка недвижимости.

Объекты оценки.

Объектами оценки являются различные объекты недвижимости, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, а также в государственной стоимости (муниципальной или федеральной).

Оценка объектов недвижимости производится, как правило, при смене собственника объекта, а также при расчете ставок налогооблажения, при расчете стоимости ипотечного кредитования и т.д.

В рамках проведения оценки может быть определена рыночная стоимость объекта или его ликвидационная стоимость. Для целей ипотечного кредитования определяются оба вида стоимости объекта оценки.

Оценщиками АНО «МБСЭиО» могут быть проведены работы по оценки следующих объектов недвижимости:

- оценка квартир;

- оценка жилых домов и коттеджей;

- оценка зданий и сооружений;

- оценка сооружений и передаточных устройств городской инфраструктуры;

- оценка сооружений и передаточных устройств магистральных сетей;

- оценка земельных участков;

- оценка зеленых насаждений и благоустройства территории.

При проведении оценки объектов недвижимости необходимо использовать следующие подходы:

- Затратный подход к оценке;

- Сравнительный подход;

- Доходный подход.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.
3. Определение величины физического, морального и внешнего износа объекта.
4. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта (определенной с помощью затратного подхода), чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Полученная в результате расчета стоимость объекта по сравнимым продажам включает также стоимость земельного участка под застройкой.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

• методом сравнения продаж;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли

они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Полученная в результате расчета стоимость объекта по предполагаемому доходу включает стоимость земельного участка под застройкой, так как, приобретая недвижимость, инвестор приобретает и право собственности (аренды) на земельный участок под объектом недвижимости.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтированных денежных потоков.:;

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью Могут, например,  представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

При проведении оценки объекта недвижимости оценщик должен использовать все подходы к оценке, при отсутствии возможности использования одного из подходов дается обоснование отказу от использования этого подхода. По завершению исследования, полученные результаты при использовании различных подходов к оценке подлежат согласованию.

Особенности оценки недвижимости.

Для проведения оценки недвижимости заказчик вправе самостоятельно выбрать оценочную организацию и оценщика, отвечающих требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик приступает к работе после заключения договора об оценке с оценочной компанией и получения технического задания на оценку. В случае ипотечного кредитования банк обычно предлагает список оценочных организаций, аккредитованных данным банком под выполнения этого вида работ, кредитору лишь необходимо выбрать из предложенного списка ту организацию, с которой будет заключен договор об оценке, однако кредитор может также настоять на том, что будет проводить оценку в иной оценочной компании, в этом случае банк не вправе отказать в приеме отчета и будет руководствоваться результатами данного отчета при условии, что он соответствует требованиям законодательства РФ и требованиями Федеральных стандартов оценки.

Для проведения оценки квартир, домов и коттеджей заказчику необходимо представить в оценочную организацию правоустанавливающую документацию на объект оценки, а также технический паспорт строения.

Более детально по порядку проведения оценки и оценочных экспертиз можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru,  или задать вопрос на электронный адрес burosudeks@mail.ru.