Независимая оценка земельных участков.

Объекты оценки.

Оценка земельных участков является одним их видов оценки недвижимости, так как земля относится к недвижимому имуществу. Однако довольно часто этот вид оценки выделяю в самостоятельный вид, так как оценка земли пользуется большой популярностью среди населения, связано это, в первую очередь, с оформлением в собственность земельных участков (в т.ч. в условиях приватизации земли), кроме того, оценка земли производится при определении ставок налогооблажения, а также при разделе земельных участков и определении порядка землепользования.

Оценка земельных участков имеет свои особенности. Цена земли иррациональна, так как за ценой земли не стоит стоимость как общественно-необходимые затраты труда. Кроме того, на рынке земли продается не сама земля, а только право собственности на нее, соответственно товаром здесь,  является, скорее, не сама земля, а тот полезный эффект, который может получать покупатель при помощи земли. Причиной превращения земли в товар служит ценность земли для человеческого общества, которая может быть выражена в комплексе разнородных потребительных стоимостей (в частности, в способности приносить неодинаковый доход на одинаковых по площади участках, экономить расходы в результате дифференциации местоположения и т.д.). Законодательством РФ предусмотрены следующие способы распоряжаться земельными долями:

- передача по наследству;

- выделение из массива предприятия для ведения личного подсобного хозяйства, а также для сдачи в аренду;

- продажа, дарение, обмен (в том числе на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве);

- внесение в уставной капитал или паевый фонд предприятия.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта. Основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

- местоположение участка земли — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

- рыночный спрос земельного участка — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

- финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

- физическая пригодность участка земли — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

- технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

- законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

- максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Методы проведения оценки земли (использованы материалы С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.).

1. Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
2. Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
3. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. В этом методе стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов.

V=Y/R, где
V - вероятная стоимость объекта оценки;
Y- чистый операционный доход объекта;
R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле:

R=Yанал/Vанал, где
Yанал - чистый опреационный доход аналога;
Vанал - продажная цена аналога.

1. Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
2. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

-  определение элементов сравнения объектов;

-  определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

-  расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

-  расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

-  расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

-  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

Сз = С - Су, где

Сз – стоимость земельного участка;

С – стоимость объекта;

Су – стоимость улучшений.

1. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
2. Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

-  определение размеров и количества индивидуальных участков;

-  расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

-  расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

-  вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

-  выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. 

Порядок проведения оценки.

Для проведения оценки необходимо предоставить правоустанавливающие документы на объект оценки, а также кадастровый план земельного участка. При подготовке технического задания на оценку необходимо определить цели проведения оценки, а также виды стоимости.

Более детально по порядку проведения оценки и оценочных экспертиз можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru,  или задать вопрос на электронный адрес burosudeks@mail.ru.