Судебная оценочная экспертиза.

Объекты оценки, виды стоимости

Cогласно Федерального закона РФ от 29.07.1998г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

объектами оценки считаются:

• любые материальные объекты (вещи);

• имущество физического или юридического лица — как движимое, так и недвижимое;

• права на имущество или конкретные вещи из него;

• права требования, материальные, финансовые обязательства (долги);

• услуги, информация, труд;

прочие объекты гражданских прав, которые могут участвовать в гражданском обороте, согласно действующему законодательству.

В соответствии с ФСО №2 используются такие типы стоимости:

- рыночная стоимость;

- кадастровая стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- инвестиционная стоимость.

В процессе оценки рыночной стоимости объекта оценки определяется подходящая цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки. Другая же сторона не обязана принимать исполнение;

- обе стороны осведомлены о предмете сделки и готовы действовать в собственных интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки. Сама сделка была заключена добровольно;

- оплата за объект оценки совершается в денежной форме.

Как правило, в рамках проведения оценки определяется именно рыночная стоимость. Оценщик определяет ее в таких случаях:

- если имущество было изъято для нужд государства;

- если надо определить стоимость акций, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- оценка стоимости объекта залога (например, при ипотеке);

- при оценке нематериальных вкладов в уставный капитал предприятия;

- оценка стоимости имущества должника при банкротстве (как для предприятий, так и для частных лиц);

- оценка имущества, полученного безвозмездно.

Инвестиционная стоимость объекта - это его стоимость для одного или нескольких лиц (как физических, так и юридических), исходя из инвестиционного использования объекта оценки. При оценке инвестиционной стоимости, в от рыночной, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

В ходе определения ликвидационной стоимости объекта оценки устанавливается расчетная величина, подразумевающая самую вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец должен совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от рыночной стоимости, учитывается влияние форс-мажорных ситуаций, которые вынуждают продавца отчуждать объект оценки на условиях, которые не соответствуют рыночным.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости. Она установлена и утверждена в соответствии с законодательством, которое регулирует проведение кадастровой оценки. Как правило, кадастровую стоимость определяют для целей налогообложения и проч.

Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (ст15.1 – ФЗ-135).

Юридическое лицо, намеренное заключить с клиентом договор на проведение оценки, обязано:

иметь в штате не менее 2 оценщиков с действующим правом на осуществление профессиональной деятельности;

соответствовать требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение данных требований своими работниками;

страховать свою ответственность не менее, чем на 1 год за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ №135, федеральных стандартов оценки, и прочих нормативных правовых актов в области экспертно-оценочной деятельности. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не должна быть меньше 5 миллионов рублей;

предоставлять банковскую гарантию, которая будет обеспечивать надлежащее исполнение договорных обязательств в случаях, предусмотренных действующимм законодательством РФ или договором на проведение оценки;

держать в сохранности документацию, полученную от заказчика и третьих лиц в процессе проведения оценки;

при обстоятельствах, препятствующих проведению объективной оценки, сообщить заказчику о невозможности работы;

предоставлять договор обязательного страхования ответственности оценщика по требованию клиента;

не разглашать конфиденциальную информацию, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

быть членом СРО оценщиков; предоставлять своей саморегулируемой организации информацию для проведения контроля за осуществлением профессиональной деятельности, доступ к документации, на основании которой, проводилась оценка, за исключением данных, составляющих коммерческую тайну, или информации, в отношении которой установлено требование о конфиденциальности;

по требованию уполномоченных органов (полиция, суд, прокуратура и т. д.) - предоставлять в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов или информацию, которая в них содержится;

хранить копии отчетов и входящих документов, использованных при проведении оценки объекта, на бумажных или электронных носителях или в форме электронных документов в течение 3 лет с момента составления отчета;

предоставлять оценщику, с которым юридическое лицо заключило трудовой договор, информацию о несоответствии этого юридического лица требованиям настоящей статьи, а также сведения о любых изменениях указанной информации не позднее трех дней с даты возникновения таких несоответствий и (или) изменений.

Особенности проведения оценки в АНО «МБСЭиО»

В штате АНО «МБСЭиО» три оценщика:

- Подлесных Андрей Растиславович, действительный член СРО - НП «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» (рег №1600);

- Чумачев Виталий Иванович, действительный член СРО – НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (рег №0011);

- Уткин Рудольф Васильевич, действительный член СРО – ООО «Российское общество оценщиков» (рег. №007954).

Деятельность оценщиков и оценочной организации застрахована.

Оценщики АНО «МБСЭиО» выполняют следующие виды работ:

1. Оценка недвижимости:

- оценка недвижимости Воронеж

- оценка стоимости недвижимости

- оценка квартир;

2. Оценка собственности:

- Оценка стоимости

- Оценка рыночной стоимости

3. Оценка машин и оборудования:

- оценка серийного технологического оборудования;

4. Оценка бизнеса:

- оценка действующих предприятий или пакетов неконтролируемых акций предприятий;

- оценка вновь созданных предприятий;

- оценка банков, акций банков;

- оценка месторождений, лицензий на разработку месторождений;

5.Оценка иного имущества

- оценка автомобиля

- оценка имущества

Специалистами АНО «МБСЭиО» может быть оцйенка как в досудебном порядке (оформляется отчетом об оценке), так и в рамках судебного производства (оформляется заключением эксперта). Более детально по порядку проведения оценки и оценочных экспертиз можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru, или задать вопрос на электронный адрес burosudeks@mail.ru .

СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ДО РЫНОЧНОЙ

Государственная кадастровая оценка определяется, как совокупность действий, которые включают в себя:

- решение о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, которые подлежат государственной кадастровой оценке;

- выбор подрядчика - исполнителя работ по оценке кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ); заключение договора с подрядчиком;

- процесс определения кадастровой стоимости; подготовка отчета;

- экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости участка;

- утверждение результатов и их внесение в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости проходит с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Иногда кадастровая стоимость участка не соответствует рыночной стоимости. Это связано с тем, что государственная кадастровая оценка основана на методе массовой оценки. Таким образом, эксперт может не учитывать некоторые факторы, которые влияют на стоимость земли.

Самые типичные вопросы, которые волнуют наших клиентов.

- Как снизить кадастровую стоимость земли до уровня рыночной стоимости ?

- Как снизить сумму земельного налога ?

- Как меньше платить за аренду участка ?

Если вы столкнулись с подобными вопросами, ждем вас в АНО «МБСЭиО». Наши специалисты рассчитают возможность снижения кадастровой стоимости земельного участка и оценят целесообразность снижения стоимости. Также мы обеспечим вам правовое сопровождение данной процедуры.

Процесс снижения кадастровой стоимости земли до рыночной стоимости проходит в несколько этапов.

- Подготовка отчета об оценке.

- Получение положительного экспертного заключения саморегулируемой организации на данный отчёт.

- Подготовка заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

- Участие в заседании комиссии.

- Составление искового заявления в суд. Участие в судебных заседаниях.

- Получение решения суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка до уровня его рыночной стоимости.

- При необходимости - внесение данных о новой кадастровой стоимости земельного участка в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по соответствующему субъекту РФ.

Более детально по порядку переоценки кадастровой стоимости можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru, или задать вопрос на электронный адрес burosudeks@mail.ru.

Юридическую поддержку по вопросам снижения кадастровой стоимости вы можете получить по телефонам: +7 952 54 000 52 и +7 952 950 16 45